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Keine Grunderwerbsteuer für die Instandhaltungsrücklage?

Rechtsprechungsänderung des Bundesfinanzhofs!

15.03.2021

Beim Kauf von Wohnungs- oder Teileigentum wurde in notariellen Kaufverträgen bislang regelmäßig die Höhe einer etwaig bestehenden Instandhaltungsrücklage als im Kaufpreis enthalten aufgeführt, weil ja quasi „mitgekauft“.
Viele Eigentümergemeinschaften bilden ja eine Rücklage für anfallende Reparaturen u.a., rechnerisch steht sie dann anteilig dem jeweiligen Sondereigentum zu. Bislang entfiel auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %!). Mit der Ausweisung der übernommenen Instandhaltungsrücklage konnte also die Höhe der Grunderwerbsteuer etwas gemindert werden. 
Mit dieser Praxis hat der Bundesfinanzhof (BFH) nunmehr Schluss gemacht. In einem soeben veröffentlichten Urteil des BFH vom 16.09.2020 (Az.: II R 49/17) ist letztinstanzlich entschieden worden, dass der vereinbarte Kaufpreis beim Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist.
Die Instandhaltungsrücklage wird beim Kauf automatisch übernommen. Auf die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer hat sie nach der neuen Rechtsprechung also keine Auswirkung mehr. Allein der Kaufpreis selbst ist nunmehr die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch die Finanzverwaltung.
Weiterhin bleibt es allerdings dabei, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände oder Zubehör. Wenn also z.B. bestimmte Einrichtungsgegenstände der Wohnung mitverkauft werden, etwa Möbel, Einbauschränke, Markisen o. ä., können diese im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden, um sie der Besteuerung zu entziehen.
Allerdings prüfen die Finanzämter im Einzelfall, ob realistische Kaufpreise vereinbart wurden. Teilweise werden auch Anschaffungsrechnungen o. ä. Belege verlangt, um das Kaufpreisgefüge überprüfen zu können. Man kann hier also in keinem Fall mit Fantasiezahlen arbeiten, um eine Steuerersparnis herbeizuführen.

Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Dann können Sie gerne unsere Notare Dr. Wolf-Dieter Kuhlmann, Felix Meyer-Dietrich und Joachim Schürmann hierzu befragen.

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